Vuosikertomus 2023

Toimitusjohtajan katsaus vuoteen 2023: Kestävä taloutemme suojasi talouden tuulilta

Lahden Talot -konsernin taloudellinen tulos oli hyvä ja budjetoidun mukainen vuonna 2023. Sekä meillä Suomessa että maailmalla vuosi sisälsi paljon epävarmuustekijöitä talouden ja talouskasvun näkökulmasta. Meillä Lahden Taloilla näihin taloudellisiin epävarmuustekijöihin oli varauduttu hyvällä suunnittelulla ja ennakoinnilla. Pitkäjänteinen työ kiinteistöomaisuuden, kannattavuuden ja talouden hoidossa sekä toiminnan jatkuva asiakaslähtöinen kehittäminen suojasivat talouden tuulien yltyessä.

Vuonna 2023 jatkoimme strategiaamme perustuvaa asukaslähtöistä kiinteistökannan kehittämistä rakentamalla uutta, perusparantamalla olemassa olevaa asuntokantaa sekä realisoimalla. Vastuullisuustyössä panostimme erityisesti asiakastyytyväisyyteen, asumisen päästöjen vähentämiseen, henkilöstön osaamisen kehittämiseen sekä paikallisen työllisyyden tukemiseen.  

Aloitimme uuden puukerrostalon rakentamisen

Pystyimme jatkamaan korjaus- ja uudisrakentamisen hankkeitamme suunnitellusti, vaikka rakentamisen volyymit romahtivat koko maassa viime vuonna.

Etenimme vastuullisessa puurakentamisessa ja aloitimme toisen puukerrostalomme rakentamisen Nelon kortteliin Svinhufvudinkatu 7:ään. Kohde on vapaarahoitteinen puukerrostalo, jonka sijainti Vesijärvi-näkymineen on erinomainen. Samasta korttelista löytyy myös Lahden Talojen ensimmäinen, vuonna 2022 valmistunut opiskelijoille suunnattu puukerrostalo.

Puukerrostalojen rakentaminen tukee strategiamme mukaista vastuullisuustyötä − meille on tärkeää kehittää energiatehokasta ja hiilineutraalia rakentamista. Puu pienentää rakentamisen hiilijalanjälkeä, sillä se on raaka-aineena uusiutuvaa ja sitoo hiiltä itseensä. Toteutamme myös Lahden kaupungin tavoitetta rakentamalla monimuotoista ja ilmeikästä kaupunkiympäristöä lahtelaisille.

Svinhufvudinkatu 7:n puukerrostalo tulee olemaan valmistuessaan A-energialuokan talo, aivan kuten muutkin uudiskohteemme. Tämä tarkoittaa sitä, että suunnitteluvaiheessa huomioimme muun muassa paremmat rakenteiden eristävyydet, ilmanvaihdon ja lämmöntalteenoton tehokkuuden. Lisäksi käytämme rakennuksissa uusiutuvaa energiaa. Taloissa on esimerkiksi aurinkosähkövoimalat, joiden tuottamaa sähköä hyödynnetään kiinteistön yhteistilojen sähkönkulutukseen.

Pidimme hyvää huolta kodeistamme

Laadukkaan uudistuotannon lisäksi meille on erittäin tärkeää pitää hyvää huolta kaikista Lahden Talojen kodeistamme. Siksi jatkoimme olemassa olevan asuntokantamme perusparantamista strategiamme mukaisesti.

Helkalankatu 1:n perusparannuksen on tarkoitus valmistua vuoden 2024 syksyllä. Helkalankatu 1 on vuonna 1991 valmistunut, kolmikerroksinen kerrostalo.  Perusparannuksessa kaikki talon sisäpinnat uusitaan ja asuntojen sisätilat modernisoidaan. Myös talotekniikka uusitaan täysin, parvekkeet korjataan ja lasitetaan sekä piha-alueet kunnostetaan. Laajalla perusparannuksella saavutetaan pitkä elinkaari kotien pinnoille, koneille ja talotekniikalle. Myös kohteen energiatehokkuus paranee.

Perusparannuksen lisäksi investoimme neljä miljoonaa euroa kotien ja kiinteistöjen kunnossapitoon vuonna 2023. Teimmekin vuoden aikana 3 638 erikokoista remonttia Lahden Talojen koteihin, jotka lisäävät niin asukkaidemme kuin koko kiinteistön hyvinvointia.

Tuotimme vastuullisesti hyvää lahtelaisille 

Tuimme alueen yritysten innovaatioita ja kilpailukykyä hankinnoillamme, keskittyen erityisesti paikallisiin toimialoihin, kuten kiinteistöhuoltoon, rakentamiseen, it-palveluihin, rahoituspalveluihin, ravitsemuspalveluihin, kuljetuspalveluihin sekä suunnittelu- ja arkkitehtipalveluihin. Yhtiömme kumppanit työllistivät noin 330 henkilöä Lahden Talojen tehtävissä vuonna 2023. 

Vastuullisuustyössä panostimme erityisesti asiakastyytyväisyyteen, asumisen päästöjen vähentämiseen, lahdentalolaisten kouluttautumiseen ja osaamisen kehittämiseen sekä paikallisen työllisyyden tukemiseen. Viime vuoden maaliskuussa julkaisimme Lahden Talojen ensimmäisen vastuullisuusraportin, joka tehtiin GRI (Global Reporting Initiative) -standardin periaatteita mukaillen. 

Tarjoamme koteja kaikkiin elämäntilanteisiin myös jatkossa

Tämä vuosikatsaus on ensimmäiseni Lahden Talojen toimitusjohtajana. Aloitin Lahden Talojen toimitusjohtajana 1. päivä lokakuuta 2023. Työn aloittamiseen on ollut hyvät lähtökohdat, sillä yhtiötä on hoidettu hyvin. Kaupunkikuvan kehittäminen ja viihtyisän, turvallisen asumiskokemuksen mahdollistaminen ovat minulle tärkeitä asioita, ja niihin panostamme Lahden Taloilla myös tulevaisuudessa.

Koen Lahden Talot merkittäväksi yhtiöksi − isona yhtiönä tuotamme elinvoimaa, käytämme lahtelaisia palveluita ja investoimme Lahden kaupunkiin. Meillä noin 9 000 asukasta, joiden asumisen kokemuksesta ja kodeista vastaamme. Olemme myös merkittävä työllistäjä alueella – niin suoraan kuin myös kumppaniemme kautta.

Omistajamme, Lahden kaupungin tavoitteena on, että jokaiselle nykyiselle ja tulevalle lahtelaiselle on tarjota tarpeita ja maksukykyä vastaava koti. Tämän toteuttamisessa meillä Lahden Taloilla on keskeinen rooli. Työskentelemme sen eteen, että Lahdessa on tarvetta ja kysyntää vastaava asuntokanta, joka huomioi myös alueen erityisryhmät. Kotien tarjoaminen lahtelaisten kaikkiin elämäntilanteisiin on meille tärkeää – koti on meille kaikille tärkeä asia.  

Hyvän vuotemme taustalla iso joukko asukkaita, lahdentalolaisia, yhteistyökumppaneita sekä sidosryhmiä. Kiitän teitä kaikkia hyvästä yhteistyöstä vuonna 2023. Jatkamme yhdessä turvallisten, järkevän hintaisten ja laadukkaiden kotien parissa tänäkin vuonna.   


Sanna Karppinen
Lahden Talojen toimitusjohtaja

Lahden Talot lyhyesti

Olemme Lahden seudun suurin vuokranantaja. Vuokraamme, omistamme, ylläpidämme ja rakennamme laadukkaita mutta mukavan hintatason koteja. Meillä on yli 7 000 asuntoa, joista löytyy viihtyisiä vaihtoehtoja niin kaupungin sykettä rakastaville kuin rauhallisten alueiden ystävillekin. Vastuullinen toiminta on meille sydämen asia. Teemme jatkuvaa ja aktiivista työtä energiatehokkaan asumisen eteen yhdessä asukkaidemme kanssa.

Lahden Talot -konserni

Tytäryhtiöt

Vuoden 2023 tärkeimmät kohokodat

Näin strategiamme eteni vuonna 2023

Lahden Talojen strategian ytimessä on yhtiön neljä arvoa – asukastyytyväisyys, vastuullisuus, tuloksellisuus ja työhyvinvointi. Strategian tavoitteena on asiakaskokemuksen parantaminen ja asiakasarvon luominen. Vuonna 2022 muotoiltu strategia ulottuu vuoteen 2025, mutta sitä uudistetaan ja päivitetään myös strategiakauden aikana.

Yhtiön tärkeimmät hankkeet liittyvät kiinteistöomaisuuden hallintaan, asuntojen vuokraukseen ja laadukkaaseen sekä turvalliseen asumiskokemukseen. Vuonna 2023 asukaslähtöistä kiinteistökannan kehittämistä jatkettiin aloittamalla yhtiön toinen puukerrostalohanke, sekä perusparantamalla ja realisoimalla kohteita strategian mukaisesti.

Henkilöstön aktiivinen ja keskeinen rooli strategiatyössä on Lahden Talojen toimitusjohtajan Sanna Karppisen mukaan arvokasta. Loppuvuodesta 2023 koko henkilöstö analysoi ja kartoitti kokemuksia asukkaiden näkökulmasta erilaisissa asiakkaan kohtaamispisteissä. Työryhmät pohtivat esimerkiksi asunnon vuokraamista, muuttopäivää ja asumisen aikaisia tilanteita, kuten asiakaspalvelun tavoitettavuutta. Työn tuloksena syntyi useita hyviä kehitysideoita, joita viedään käytäntöön yhdessä.

Vuosi 2024 on uudistamisen ja muutoksen vuosi. Strategiatyö jatkuu koko yhtiön voimin aktiivisena ja osallistavana. Tavoitteena on tuottaa merkittävästi parempaa asiakas- ja työntekijäkokemusta, joiden edellytyksenä on aidosti asiakaslähtöinen toiminta ja päätöksenteko. Konkreettisina muutoksina uudistuminen näkyy toimintojen uudelleenjärjestelyissä ja organisaatiouudistuksena.

– Muutoksia suunnitellaan ja toteutetaan yhdessä henkilöstön kanssa. Asukkaillemme arvoa tuottavaan asiakaskokemukseen panostaminen parantaa myös työntekijäkokemusta kirkastamalla oman työn merkitystä ja yhteisiä tavoitteita. Olemme olemassa asukkaitamme varten, toteaa Karppinen.

Meihin luotetaan epävarmoinakin aikoina

Lahden Taloilla asuminen on turvallista ja ennakoitavaa. Vuokra pysyy samana vähintään vuoden, ja me pidämme huolen tarvittavista korjauksista ja remonteista – asukkaamme saa elää huoltovapaata elämää.

Yhä useampi kokee vuokra-asumisen sopivimpana vaihtoehtona niin taloudellisesti kuin asumisen laadunkin suhteen. Vuokra-asumisen ennakoitavuus ja turvallisuus helpottavat oman talouden suunnittelua. Eikä vuokralla asuminen ole pelkästään taloudellinen kysymys, sillä moni arvostaa myös asumismuodon joustavuutta ja helppoutta.

Lahden Talojen asiakkuusjohtaja Piia Jokiaho kertoo, että etenkin taloudellisesti epävarmassa tilanteessa edulliset ja ennakoitavat asumisen kustannukset vaikuttavat asunnon valintaan. Asuntohakemuksia tehdään eniten pienempiin asuntoihin, kuten yksiöihin ja kaksioihin. Myös perheasunnot ovat suosittuja, ja asunnon hyvää sijaintia arvostetaan aina.

− Meille on tärkeää tarjota asukkaillemme laadukkaita koteja, hyvällä sijainnilla ja järkevällä hinnalla. Kun lainojen korot ovat korkealla, voi esimerkiksi suunnitelma omistusasumisesta siirtyä eteenpäin. Moni myös jää asumaan vuokralle pidemmäksi aikaa kuin on suunnitellut huomattuaan vuokra-asumisen hyvät puolet, Jokiaho sanoo.

Tarkastamme vuokramme kerran vuodessa, eikä yllättäviä kustannuksia tule

Yksi Lahden Taloilla asumisen eduista on se, että asuminen on järkevän hintaista. Pyrimme pitämään asuntojen vuokratason alle yleisten markkinahintojen, ja vuokramme nousevat vain maltillisesti. Yleinen kustannusten nousu vaikuttaa toki vuokriin, mutta Lahden Talot noudattaa toiminnassaan omakustannusperiaatetta.

Omakustannusperiaate tarkoittaa, että perimme vuokraa vain sen verran, mitä asuntojen ja niihin liittyvien tilojen hoito- ja rahoitusmenoihin tarvitaan. Emme siis nosta vuokria yhtään tätä enempää, ja olemmekin onnistuneet pitämään vuokrankorotuksemme yleistä kustannustason nousua matalampana.

Vuokramme kattaa paljon muutakin kuin asumisen

Lahden Taloilla asuessa välttää monta muuta asumiseen liittyvää kustannusta. Lahden Taloilla vuokraan sisältyvät muun muassa netti, lämpö ja pesutuvan käyttö. Asukkaillamme on myös mahdollisuus käyttää edullista ja ekologista yhteiskäyttöautoa.

Lisäksi meillä voi asua niin pitkään kuin haluaa, eikä tule yllätyksiä senkään suhteen, että menisi yhtäkkiä koti alta.”

Piia Jokiaho, asiakkuusjohtaja

Pidämme kiinteistöistämme hyvää huolta

− Huolehdimme sekä kodeistamme ja asukkaistamme. Meillä asukas saa elää huoltovapaata elämää: rahaa ei tarvitse säästää vaikkapa sitä varten, että jääkaappi menee rikki, sillä me hoidamme asian kuntoon, Jokiaho kertoo.

Lahden Talot huolehtii asuntojen huolto- ja korjaustöistä aina asuntojen pikkuvioista laajoihin perusparannuksiin. Pidämme huolta myös kiinteistöjen turvallisuudesta ja opastamme asukkaitamme turvallisessa asumisessa. Kiinteistöjen omistajana Lahden Taloille on tärkeää pitää kiinteistöt mahdollisimman hyvässä kunnossa. Asukkaamme saavatkin nauttia laadukkaasta ja huolettomasta asumisesta.

Aloitimme toisen puukerrostalomme rakentamisen Nelon kortteliin

Lahden Talojen toisen puukerrostalon rakentaminen käynnistyi vuonna 2023. Talo rakentuu Svinhufvudinkatu 7:ään niin sanottuun Nelon kortteliin. Korttelissa on myös Lahden Talojen ensimmäinen, vuonna 2022 valmistunut puukerrostalo. Lähivuosina kortteli täydentyy vielä yhdellä puusta rakennetulla kerrostalolla.

Lahden Talojen toinen puukerrostalo on vapaarahoitteinen uudiskohde, jonka urakoitsijana toimii Varte Lahti Oy. Nelon puutalokorttelin sijainti on ihanteellinen: ikkunoista näkyy Vesijärvi ja lähellä on niin oppilaitoksia, ravintoloita kuin satamakin. Kohteen julkisivuun tulee taitelija ja arkkitehti Jaakko Heikkilän suunnittelema, kivistä koostuva veistossommitelma ”Kivenpuoleinen”. Toisen puukerrostalon on tarkoitus valmistua viimeistään vuoden 2025 alussa. Kokemukset Lahden Talojen ensimmäisestä puukerrostalosta ovat olleet rohkaisevia. Puu on lämmin ja viihtyisä materiaali, joka on selvästi asunnonhakijoiden mieleen.

Lahden Talot kehittää vastuullista rakentamista

Lahden Taloille on tärkeää toimia vastuullisesti ja kehittää energiatehokasta sekä hiilineutraalia rakentamista. Tässä kaikessa puurakentaminen on tärkeässä roolissa. Puurakentaminen tukee myös Lahden kaupungin tavoitetta kaupunkiympäristön monimuotoisuudesta.

Rakennusmateriaalina puu toimii hiilinieluna päästöille, ja kun talo tulee elinkaarensa päähän, puu voidaan kierrättää.”

Atte Launiala, rakennuttajainsinööri

Talon pääasiallisena rakennusmateriaalina käytetään CLT:tä, eli ristiinliimattua massiivipuuta. Kerrostalon katolle sijoitetaan aurinkosähkövoimala, jonka tuottamaa sähköä käytetään muun muassa rakennuksen viilennykseen, IV-laitteisiin ja valaistukseen sekä sähköautojen lataukseen.

Puurakentamisessakin pyritään kustannustehokkuuteen

Vaikka puu on suomalaisia miellyttävä materiaali, ei puukerrostalorakentaminen silti ole Suomessa yleistä. Esimerkiksi Lahdessa on ennen Nelon korttelia rakennettu puukerrostaloja viimeksi Lahden Paavolaan 1990-luvun loppupuolella. Kaiken kaikkiaan Suomessa on tähän mennessä valmistunut 146 puusta tehtyä asuinkerrostaloa, joissa on yhteensä 5 024 asuntoa.

− Puurakentaminen ei sinänsä tietenkään ole Suomessa outoa, sillä omakotitaloja ja rivitaloja tehdään paljon puusta. Kerrostaloja koskevat kuitenkin erilaiset lait ja määräykset, jotka vaikuttavat suunnitteluratkaisuihin ja kustannuksiin. Betonikerrostaloja osaa jokainen iso rakennusliike tehdä automaattisesti, mutta puukerrostalorakentamisessa on paljon ratkaistavia asioita. Toisaalta, vaikka puurakentamisessa suunnitteluvaiheeseen menee enemmän aikaa, on itse rakennusvaihe lyhyempi betonikerrostaloon verrattuna, Launiala kertoo.

Lahden Talot pyrkii tekemään puurakentamisesta mahdollisimman kustannustehokasta. Esimerkiksi puuelementtien teossa syntyvien hukkapalojen muodostuminen on otettu huomioon jo suunnitteluvaiheessa, ja hukkapaloista rakennetaan piha-alueelle tupakkakatos sekä polkupyörä- ja ulkoiluvälinevarastot. Suurin säästö tulee kuitenkin energiatehokkaasta rakentamisesta – ja siitä Lahden Taloilla on pitkä kokemus.

− Rakennamme kaikki uudiskohteemme parhaimman A-energialuokan taloiksi. Kun rakennuksen keskimääräinen elinkaari on noin 40–50 vuotta, kertyy energiatehokkuudesta vuosikymmenien aikana merkittävä säästö, Launiala sanoo.

Pidämme hyvää huolta kodeistamme

Lahden Talot panosti asuntojensa ja kiinteistöjensä kunnossapitoon myös vuonna 2023. Helkalankatu 1:ssä aloitettiin laajan perusparannuksen tekeminen. Lisäksi Lahden Talot kunnosti vuoden aikana lukuisia porras- ja piha-alueita sekä remontoi kotien sisäpintoja.

Pitämällä asunnoista hyvää huolta niiden elinkaari pitenee ja asukkaiden viihtyvyys kasvaa. Lahden Talot pitää asunnoistaan huolta, oli sitten kyse rikkoutuneen jääkaapin korjauksesta tai kylpyhuoneremontista. Tietoa remonttitarpeista tulee paitsi asukkailta, myös määräaikaistarkastuksissa, joissa tarkastetaan muun muassa asuntojen pinnat ja laitteet. Vuonna 2023 Lahden Talojen sopimuskumppani teki määräaikaistarkastuksen 1 500 asuntoon. Tavoitteena on, että jokainen asunto tarkastettaisiin 3–4 vuoden välein.

Kun asunto on tyhjillään vuokralaisen vaihtuessa, tehdään siihen usein jonkinlaista pintaremonttia. Lahden Talojen korjausvastaava Lauri Hiltunen arvioi, että erilaisia toimenpiteitä tehdään kuukausittain noin 50 tyhjään asuntoon. Käytännössä tämä voi tarkoittaa esimerkiksi lattioiden, seinien, keittiökalusteiden tai kylpyhuoneen remontointia. Remonttia tehdään, jos asunnon pinnat ovat rikkoutuneet tai asuntoa ei saada nykyisessä kunnossaan vuokrattua.

− Asunnon houkuttelevuus on monen asian summa. Siihen vaikuttavat sijainti, vuokrataso ja asunnon kunto. Kilpailu on kovaa, ja asunnot täytyy pitää hyvässä kunnossa, Hiltunen sanoo.

Kunnostimme porras- ja piha-alueita

Vuonna 2023 käynnistyi myös Lahden Talojen uusi porras- ja piha-alueiden viihtyvyyskonsepti. Lahden Talot on muun muassa uusinut kaiteita ja ilmoitustauluja, maalannut seiniä, kunnostanut piharakennuksia, grillipaikkoja ja laatoitusalueita sekä tehnyt uusia pihaistutuksia. Pienillä muutoksilla on suuri vaikutus viihtyvyyteen.

− Olemme saaneet asukkailta hyvää palautetta. Esimerkiksi seinien maalaus muulla kuin valkoisella piristää rakennuksen yleisilmettä. Jatkossa porraskäytäviä on tarkoitus koristella myös erilaisella taiteella, Hiltunen kertoo.

Aloitimme Helkalankatu 1:n perusparannuksen

Lahden Taloilla tehdään joka vuosi myös laajoja perusparannuksia. Vuonna 2023 Lahden Talot aloitti Helkalankatu 1:n perusparannuksen, jonka on tarkoitus valmistua vuoden 2024 syksyllä. Helkalankatu 1 on vuonna 1991 valmistunut, kolmikerroksinen kerrostalo.  Helkalankadun perusparannuksessa kaikki sisäpinnat uusitaan ja asuntojen sisätilat modernisoidaan. Myös talotekniikka uusitaan täysin, parvekkeet korjataan ja lasitetaan sekä piha-alueet kunnostetaan.

− Asukas saa asunnon, jonka kaikki pinnat, kalusteet ja laitteet on uusittu. Myös sisäilman laatu paranee merkittävästi huoneistokohtaisella ilmanvaihdolla, Lahden Talojen projektipäällikkö Raine Majuri kertoo.

Laajalla perusparannuksella saavutetaan pitkä elinkaari asuntojen pinnoille, koneille ja talotekniikalle. Helkalankadun perusparannuksella tavoitellaan noin 30 vuoden elinkaarta. Perusparannus parantaa myös kohteen energiatehokkuutta. Helkalankadulla energiatehokkuutta parantavia ratkaisuja ovat muun muassa huoneistokohtainen ilmanvaihto, rakennusautomaation modernisointi, lämmitysjärjestelmän ja valaistuksen uusiminen ja optimointi sekä talon katolle sijoitettava aurinkovoimala.

Lahden Talojen vuosi lukuina: Tuloslaskelma ja tase