Toimintakertomus 2024

Lahden Talojen toimintakertomus tilikaudelta 1.1. – 31.12.2024

Konsernin perustiedot     

Lahden Talot -konserniin kuuluu Lahden kaupungin kokonaan omistama emoyhtiö Lahden Talot Oy sekä tytäryhtiöt Lahden Asunnot Oy ja Lahden Palveluasunnot Oy. Lahden Talot Oy omistaa konsernin vapaarahoitteisen kiinteistökannan. Lahden Asunnot Oy on aravalainsäädännössä tarkoitettu yleishyödyllinen yhtiö, jonka omistuksessa on pääosa konsernin ARA-asuntokannasta sekä opiskelija-asunnot. Lahden Palveluasunnot Oy on myös yleishyödyllinen yhtiö, jonka omistuksessa on erityisryhmille tarkoitettuja palvelutaloja ja erityisasuntoja.

Lahden Talot -konsernilla oli tilikauden päättyessä 7 152 asuntoa. Asunnot jakautuivat yhtiöihin seuraavasti: Lahden Asunnot 5 658 asuntoa, Lahden Palveluasunnot 906 asuntoa ja Lahden Talot 588 asuntoa.

Yhtiön osakkeet

Yhtiön osakepääoman muodostaa 206 keskenään nimellisarvoltaan ja äänimäärältään samanarvoista osaketta. Kaikilla osakkeilla on yhtäläinen oikeus osinkoihin ja yhtiön varoihin. Osakkeita eivät rasita suostumus- tai lunastuslausekkeet.

Johto ja tilintarkastajat

Lahden Talot Oy:n hallituksen jäseninä ovat toimineet:

Pasi Karjalainen, puheenjohtaja
Rami Lehto, varapuheenjohtaja
Saija Granlund
Hanna Koskela

Hannu Rahkonen
Harri Rummukainen
Minttu Murtomäki

Hallitus on kokoontunut tilikauden aikana 13 kertaa. Varsinainen yhtiökokous on pidetty 18.3.2024.

Toimitusjohtajana on toiminut tradenomi, LKV, LVV Sanna Karppinen.

Tilintarkastajana on toiminut BDO Oy, vastuullisena tilintarkastajana KHT Lauri Roti.en 4.9.2023 alkaen.

Johdon ja henkilökunnan palkat ja palkitseminen

Toimitusjohtajan tulospalkkioiden maksamisen edellytys on, että hallituksen määrittämät tulospalkkioiden yleiset edellytykset täyttyvät. Tämän lisäksi hallitus määrittää vuosittain toimitusjohtajan tavoitteet. Näitä ovat strategiasta johdetut tavoitteet, budjettitavoitteet ja hallituksen antamat muut tavoitteet. Hallitus päättää vuosittain toimitusjohtajan palkasta ja palkitsemisesta helmikuussa. Toimitusjohtajan tulospalkkio voi olla enintään kolmen kuukauden kuukausipalkkaa vastaava määrä.

Koko henkilökunta on ollut tilikausikohtaisen kannustinpalkkiojärjestelmän piirissä, jonka mittarit perustuvat yhtiön strategian mukaisiin päätavoitteisiin, joita ovat yhtiön asuntojen vuokrausaste, energiatehokkuus, asiakastyytyväisyys sekä konsernin taloudellinen tulos. Tulospalkkiojärjestelmän voimassaolosta ja mittareista päättää toimitusjohtaja kerran vuodessa hallituksen periaatelinjauksen mukaisesti. Henkilökunnan tulospalkkioiden maksimimäärä on enintään henkilökunnan kuukauden keskipalkan suuruinen. Johtoryhmän osalta maksimäärä on enintään puolentoista kuukauden palkkaa vastaava määrä.

Hallituksen jäsenten palkkiot olivat tilikaudella yhteensä 26 330,00 euroa.

Toimitusjohtajan palkka luontoisetuineen oli 128 925,00 euroa. Toimitusjohtajalle ei maksettu tulospalkkiota. Toimitusjohtajalla oli lounas-, puhelin- ja autoetu. Luontoisetujen arvo oli 12 331,50 euroa. Yhtiö ei ole ottanut lisäeläkkeitä johdolle eikä johtoryhmälle.

Henkilökunnan palkat luontoisetuineen olivat yhteensä 2 205 997,71 euroa. Summaan sisältyy tulospalkkiota 36 105,51 euroa. Henkilökunnalla on lounasetu ja osalla puhelinetu.

Olennaiset tapahtumat tilikaudella ja tilikauden päättymisen jälkeen sekä arvio taloudellisesta asemasta ja tuloksesta

Konsernin talous kehittyi suunnitellusti tilikauden aikana. Tilikauden liikevaihto oli 58,3 miljoonaa euroa (58,2 Me v. 2023) ja se kasvoi 0,1 prosenttia. Liikevoitto oli noin 2,8 miljoonaa euroa (4,9 Me v. 2023) ja tulos ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja 2,0 miljoonaa euroa (3,5 Me v. 2023). Tulokset olivat sekä konsernin että yksittäisten konserniyhtiöiden osalta budjetoidun mukaiset, vaikka konsernin liikevaihto jäikin hieman budjetoidun alapuolelle. Lahden Talot -konsernin vakaa talouskehitys on mahdollistanut suunniteltujen investointien ja kehitystoimenpiteiden täysimääräisen läpiviennin tilikauden aikana.

Kokonaisuudessaan sekä emoyhtiön että konsernin tulos ja taloudellinen asema olivat tilikauden päättyessä hyvät.

Muutosten ja uudistumisen vuosi 2024

2024 oli yhtiön uuden asiakaskokemuspohjaisen strategian ensimmäinen vuosi. Yhtiö jatkoi asukaslähtöistä kiinteistökannan kehittämistä rakentamalla uutta ja perusparantamalla olemassa olevaa kantaa. Uudistetun strategian mukaisesti yhtiössä panostettiin erityisesti asiakaskokemuksen parantamiseen ja kohtuuhintaisiin vuokriin. Näiden painopisteiden myötä toteutettiin merkittäviä operatiivisen toiminnan muutoksia, joista suurimpana uudelleen organisoituminen, isännöintiyksikön perustaminen ja työtehtävien uudelleen määrittely. Vuokrien kohtuuhintaisuuden varmistamiseksi toimintoja järjesteltiin uudelleen, oman ja ostetun työn suhdetta optimoitiin ja toimintaa tehostettiin, joka loi mahdollisuuden uudelleen hinnoitella ja tasapainottaa vuokria kohdekohtaisesti. Keskimääräinen vuokrien muutos on -4,4 % vuodelle 2025. 

Uusi toiminnanohjausjärjestelmä otettiin käyttöön lokakuun alussa, samalla myös verkkosivut uudistettiin.

Entisen vuokrasopimuksen päättyessä yhtiössä uudelleen arvioitiin työympäristön vaatimukset ja tarpeet. Parantaakseen yhteistyön mahdollisuuksia, tiimityöskentelyä ja työtyytyväisyyttä Lahden Talojen toimipisteelle haettiin sopivammat tilat. Syksyllä 2024 yhtiö muutti väliaikaisiin väistötiloihin ja keväällä 2025 Lahden Talot muuttaa lopullisiin uusiin ja nykyaikaisiin tiloihin Aleksanterinkatu 8:ssa.

Konsernirakenteessa ei ole tapahtunut muutoksia tilikauden aikana.  

Tilikauden päättymisen jälkeen yhtiöllä ei ole raportoitavaa olennaisista tapahtumista.

Lahden kaupungin omistajastrategian mukaisten tavoitteiden toteutuminen

Lahti-konsernin tavoitteiden mukaisesti Lahden Talot -konserni on jatkanut vuonna 2024 tervettä sekä pitkäjänteistä ja ennustettavaa taloudenpitoa ja kannattavuutta. Omistajan asettamien strategisten ja finanssitavoitteiden mukaisesti yhtiön taloudellinen tulos on budjetoidun mukainen. Yhtiössä vuoden 2024 aikana toteutetut muutokset vahvistivat merkittävästi omistajan edellyttämän turvallisen, kohtuuhintaisen ja energiatehokkaan vuokra-asumisen toteutumista. Yhtiö myös edisti omistajan asettaman tavoitteen mukaisesti vähähiilistä rakentamista omissa hankkeissaan, joista esimerkkinä Svinhufvudinkadulle valmistunut toinen puukerrostalo.

Lahden Talot -konserni maksoi osinkoa omistajalle tämän asettaman tavoitteen mukaisesti 600 000 euroa tilikaudelta 2024. Lahden Talot -konsernin suorat ja epäsuorat tuloutukset Lahden kaupunkikonsernille konserniyhtiöiden kautta (osinko, energiamaksut, vesi- ja jätevesimaksut, jätemaksut, kiinteistöverot, korot, tontinvuokrat) vuonna 2024 olivat yhteensä 15 985 683 euroa.

Lahden Talot -konserni on hankinnoillaan tukenut alueen yritysten innovaatioita sekä edistänyt niiden markkinoille pääsyä ja kilpailukykyä. Yhtiön hankinnat ovat kohdentuneet vuonna 2024 alueen yrityksiin merkittävässä määrin. Esimerkkeinä paikallisen yhteistyön toimialoista voidaan mainita kiinteistöhuolto, rakentaminen, it-palvelut, rahoituspalvelut, ravitsemuspalvelut, kuljetuspalvelut sekä suunnittelu- ja arkkitehtipalvelut. Lahden Talot -konsernin palveluntuottajat työllistivät vuonna 2024 Lahden Talojen tehtävissä arviolta 330 henkilöä.

Lahden Talot -konserni työllisti vuonna 2024 harjoittelijoita sekä kausi-/kesätyöntekijöitä yhteensä 18. Harjoittelijoiden ja kausityöntekijöiden osuus oli 33 prosenttia suhteutettuna yhtiön henkilöstön kokonaismäärään.

Lahden Talot Oy jatkoi yhdessä Lahden kaupungin kanssa asumisneuvontapalvelujen tuottamista Lahdessa. Neuvontapalvelut ovat kaikkien kuntalaisten käytettävissä.

Lahden Talot Oy oli mukana opiskelija-asumisfoorumin työskentelyssä, johon osallistuvat myös LUT-yliopisto, opiskelijajärjestöt sekä Lahden kaupunki. Foorumi käsittelee opiskelija-asumiseen liittyviä kysymyksiä ja tekee ehdotuksia toiminnan kehittämisestä. 

Lahden Talot jatkoi yhteistyötä Lahden hiilineutraalin rakentamisen kehityskeskuksen kanssa rakentamisen vähähiilisyyden edistämiseksi.

Konsernin keskeiset tunnusluvut

Tunnusluku	2024	2023	2022	2021	2020	2019
Liikevaihto (meur)	58,3	58,2	57,2	56,1	54,6	56,1
Liikevoitto (meur)	2,8	4,9	14,6	14,5	16,5	15,9
Liikevoitto -%	4,9	8,4	25,5	25,8	30,2	28,3
Käyttökate-%	29,1	32,8	41,7	41,0	46,0	40,6
Oman pääoman tuotto %	2,0	3,1	8,4	9,0	12,0	12,7
Omavaraisuusaste %	33,4	31,3	30,3	29,4	27,2	25,7
Vuokrasaamiset liikevaihdosta %	1,7	1,4	1,5	1,5	1,5	1,3
Taloudellinen käyttöaste -% (konserni)	92,8	96,1	97,3	96,3	96,6	97,2
Asukasvaihtuvuus %	24,5	22,9	19,9	20,4	21,0	23,7
Henkilöstö keskimäärin tilikaudella 1)	45,8	43,6	37,8	37,2	35,6	36,1
Vakituinen henkilöstö 31.12.	36	35	32	32	33	34
Henkilöstökulut tilikaudella (meur)	3,0	2,9	2,7	2,5	2,3	2,5

^*) Luvut eivät ole vertailukelpoisia vuonna 2023 tapahtuneen poisto-ohjelman muutoksen takia

^**) Luvussa on mukana koko henkilökunta, vakituiset ja määräaikaiset

Kiinteistöjen rakennuttaminen, perusparantaminen ja kiinteistökaupat

Lahden Talot Oy:n uudiskohde Svinhufvudinkatu 7:ssä alkoi rakentumaan kesällä 2023. Kyseessä on konsernin toinen A-energialuokan puukerrostalo. Kohde on vapaarahoitteinen.  Viisikerroksisessa talossa on 39 laadukkaasti varustettua asuntoa: yksiöitä, kaksioita ja kolmioita, joiden pinta-alat vaihtelevat 28,5 ja 67,5 neliömetrin välillä. Katolle asennettiin aurinkosähkövoimala, jonka tuottamaa sähköä voidaan käyttää muun muassa rakennuksen viilennykseen, sähköautojen lataukseen, lV-laitteisiin ja valaistukseen. Talon pääasiallisena rakennusmateriaalina käytettiin CLT-ristiinliimattua puuta. Kohteen urakoitsija oli Varte Lahti Oy. Puukerrostalo valmistui elokuussa 2024. 

Lahden Asunnot Oy:n perusparannus Helkalankatu 1 alkoi syyskuussa 2023. Kerrostalossa on 36 asuntoa ja niiden yhteenlaskettu asuntopinta-ala on 1 883 asm². Vuonna 1992 valmistuneen talon kokonaisvaltaisessa perusparannuksessa kaikki sisäpinnat uusittiin ja asuntojen sisätilat modernisoitiin. Myös talotekniikka uusittiin täysin, parvekkeet korjattiin ja lasitettiin sekä piha-alueet kunnostettiin. Lisäksi katolle asennettiin aurinkosähkövoimala. Urakoitsijana oli RSP-Lahti Oy. Perusparannus valmistui syyskuussa 2024.

Lahden Talot -konsernin rakennuskanta oli 31.12.2024 kokonaisuudessaan 351 rakennusta, 131 kustannuspaikkaa ja 7 152 asuntoa.

Konsernin toteutuneet kulutustiedot

Vuosi	2024	2023	2022	2021	2020	2019	2018
Lämmitys, normeerattu , kWh/rm³	38,3	40,3	40,9	41,5	42,5	43,9	43,0
Vesi, l/asukas/vrk	129,9	131,3	134,3	139,9	130,1	132,6	135,0
Sähkö, kWh/rm³	7,5	7,3	7,3	7,7	7,4	7,9	8,1
CO2-luku, normeerattu, kg/rm³/vuosi	5,8	2,9	1,2	2,0	3,3	4,9	8,3
CO2-luku, normeerattu, kg/asukas/vuosi	1039	460	213	346	581	855	1 420

Palveluasuntojen vedenkulutus ei sisälly lukuihin.

Ympäristöasiat, vastuullisuustyö, kiinteistöjen ylläpito ja asukastoiminta

Julkaisimme vuoden 2023 kestävyysraporttimme maaliskuussa GRI-standardia mukaillen. Vuoden 2024 kestävyystyössämme panostimme erityisesti asiakastyytyväisyyteen, päästöjen vähentämiseen sekä henkilöstön osaamisen kehittämiseen. Vuoden 2024 aikana olemme valmistelleet kestävyysraporttia ESRS-standardin periaatteiden mukaisesti aloittamalla määrittämällä toimintamme kannalta olennaiset kestävyysseikat ja asettamalla mittarit kestävyysasioiden seuraamiseksi. Olemme sitoutuneet kattavaan ja läpinäkyvään kestävyysasioiden raportointiin ympäristön, sosiaalisen vastuun ja hyvän hallintotavan osalta.

Vuoden 2024 aikana kokonaishiilidioksidipäästöt kohosivat edelliseen vuoteen verrattuna noin 3 917,04 tonnia eli noin 65 prosenttia vuoden aikana. Kaukolämmön kulutus laski 1,7 % ja sähkön kulutus pieneni 8,6 %, mutta päästökertoimien nousu vaikutti merkittävästä hiilidioksidipäästöihin. Kiinteistökannan uudistuminen, energianhallintajärjestelmien hyödyntäminen sekä asukkaiden aktivointikampanjat jatkuivat, jotka vaikuttivat energiankulutusten pienentymiseen. Veden kulutus asukasta kohti laski noin prosentin vuoteen 2023 verrattuna ollen 129,9 litraa vuorokaudessa.

Asukkaiden kulutustottumusten muutokseen ja siten hiilijalanjäljen pienentämiseen kannustava seitsemäs MiniMoi! -kilpailu päättyi 31.5.2024. Kilpailussa huomioidaan lämmityksen, sähkön ja lämpimän käyttöveden sekä jätehuollon aiheuttamat hiilidioksidipäästöt. Tällä kaudella kilpailun voitti Metsolankatu 2 ja 4.

Tavoitteenamme on jätteiden kierrätysasteen ja lajittelun tehostaminen sekä asumisessa että perusparannus – ja rakennushankkeissamme. Kannustamme asukkaitamme lajitteluun tarjoamalla riittävät lajittelumahdollisuudet asunnoissa sekä pitämällä huolto jätekatosten siisteydestä sekä turvallisuudesta. Kaikissa jätekatoksissamme on kuvalliset lajitteluohjeet. Vuoden 2024 aikana lasi-, metalli- sekä biojätteiden keräys siirtyi kunnan vastuulle kartonki- ja muovipakkausten lisäksi.

Kerran vuodessa pidettävä kiinteistöhuolto- ja siivouspalveluja yhtiölle tuottavien palveluntuottajien Kiinteistöpäivä pidettiin huhtikuun lopulla. Päivän ohjelmaan sisältyvän kiinteistönhoidon ja siivouksen laadunseurannan raporttien käsittelyn lisäksi käytiin läpi uuden toiminnanohjausjärjestelmän toiminnallisuuksia. Perinteisesti palkittiin parhaiten menestyneet kiinteistöhuollon ja siivouksen sopimuskumppanit ja parhaat pisteet saaneet työntekijät.

Maaliskuussa pidetyssä asukastoimikuntien koulutuspäivän pääaiheena oli tiimityöskentely. Lisäksi aiheena olivat muun muassa asukastoiminnan aktivointi ja jätehuollon muutosten vaikutus.

Yhtiön seuraavan vuoden budjetointiin keskittyvässä budjettitoritapahtumassa esiteltiin asukastoiminnan aktivointihanke sekä tulevaa kestävyysraportointia.

Arvio todennäköisestä tulevasta kehityksestä

Vaikka talouden ja talouskasvun näkökulmasta vuosi 2024 oli haasteellinen sekä maailmalla, että meillä Suomessa, varovaisia merkkejä tilanteen parantumisesta on jo näkyvissä, Lahden Talot -konsernin kehityksen voidaan arvioida jatkuvan vuonna 2025 suunnitelman mukaisena ja ennakoitavana. Hyvän kehityksen yhtiö varmistaa jatkamalla pitkäjänteistä työtä kiinteistöomaisuuden, kannattavuuden ja talouden hoidossa, sekä kehittämällä toimintaansa aktiivisesti ja asiakaslähtöisesti.

Kilpailutilanne Lahden vuokra-asuntomarkkinassa jatkuu yhä kireänä todennäköisesti vielä vuoden 2025. Lahden Talot vastaa kilpailuun strategiansa mukaisella toiminnalla ja sen jatkuvalla kehittämisellä.

Arvio merkittävimmistä riskeistä ja epävarmuustekijöistä sekä muista liiketoiminnan kehitykseen vaikuttavista seikoista

Lahden Talot -konsernilla on kirjallinen riskienhallintapolitiikka, jonka Lahden Talot Oy:n hallitus on hyväksynyt käyttöön ensimmäisen kerran vuonna 2015. Riskienhallintapolitiikassa on määritelty konsernissa sovellettavat riskienhallinnan periaatteet, käytännöt ja vastuualueet. Riskienhallintapolitiikka päivitetään tarpeen mukaan ja vähintään kerran vuodessa.

Konsernin riskienhallintapolitiikan viimeisin päivitys tehtiin vuosikellon mukaisesti marraskuussa 202. Päivitetyn riskimatriisin perusteella toiminnan kannalta keskeisiä tunnistettuja riskitekijöitä ovat kiinteistöjen kunnon heikkeneminen ja vanheneminen sekä huoneisto- ja rakennuspalot. Muita tunnistettuja riskejä ovat muun muassa vesivuodot, tarjotut palvelut eivät vastaa kysyntää, kehitystoiminnan resurssien riittävyys, markkinahäiriöt sekä epäedulliset ja nopeat talouden muutokset.

Lahden Talot Oy:llä on hallituksen vahvistama taloudellisten riskien hallintapolitiikka. Sen mukaisesti konsernin rahoitusta, sen korkoriskejä sekä vuosimaksulainoihin ja indeksisidonnaisiin lainoihin liittyviä muita riskejä seurataan säännöllisesti. Talousriskienhallinnan apuna käytetään ulkopuolista neuvonantajaa, joka seuraa aktiivisesti lainasalkun riskiä ja antaa markkinainformaation pohjalta suosituksia riskienhallinnan toimenpiteiksi. Konserniyhtiöiden lainasalkkujen suojausasteet vaihtelivat joulukuussa 2024 välillä 43–72 prosenttia. Onnistuneella korkoriskien hallinnalla Lahden Talot -konserni on pystynyt pienentämään korkokulujensa nousua.

Lahden Talot -konsernin taloudellinen kokonaiskäyttöaste oli tilikaudella keskimäärin 92,8 prosenttia (96,1 % v. 2023). Käyttöasteen arvioidaan kehittyvän vuonna 2025 budjetoidun mukaisena.

Konsernin rakennuttamisessa riskejä hallitaan hyvän rakennustavan mukaisella suunnittelun ohjauksella ja omalla sekä kattavalla kohteiden rakentamisenaikaisella valvonnalla.

Lahden Talot -konsernin rakennuskannasta tehtiin vuonna 2023 laaja korjausvelka- ja korjaustarveselvitys. Selvitys tuotti olennaista tietoa rakennuskannan pitkäjänteisen hallinnan sekä korjaustoiminnan pohjaksi. Selvitys päivitetään vuonna 2025.

Konsernilla on turvaavat vakuutukset, joilla varaudutaan omaisuus-, keskeytys-, vahinkoriskeihin.

Hallituksen esitys yhtiön voittoa koskeviksi toimenpiteiksi

Hallitus esittää, että emoyhtiön tilikauden voitto 4 194 143,33 euroa kirjataan taseen voittovaroihin. Edelleen hallitus esittää, että osinkoa jaetaan 600 000,00 euroa.