Toimintakertomus 2023

Lahden Talojen toimintakertomus tilikaudelta 1.1. – 31.12.2023

Konsernin perustiedot     

Lahden Talot -konserniin kuuluu Lahden kaupungin kokonaan omistama emoyhtiö Lahden Talot Oy sekä tytäryhtiöt Lahden Asunnot Oy ja Lahden Palveluasunnot Oy. Lahden Talot Oy omistaa konsernin vapaarahoitteisen kiinteistökannan. Lahden Asunnot Oy on aravalainsäädännössä tarkoitettu yleishyödyllinen yhtiö, jonka omistuksessa on pääosa konsernin ARA-asuntokannasta sekä opiskelija-asunnot. Lahden Palveluasunnot Oy on myös yleishyödyllinen yhtiö, jonka omistuksessa on erityisryhmille tarkoitettuja palvelutaloja ja erityisasuntoja.

Lahden Talot -konsernilla oli tilikauden päättyessä 7 113 asuntoa. Asunnot jakautuivat yhtiöihin seuraavasti: Lahden Asunnot 5 658 asuntoa, Lahden Palveluasunnot 906 asuntoa ja Lahden Talot 549 asuntoa.

Yhtiön osakkeet

Yhtiön osakepääoman muodostaa 206 keskenään nimellisarvoltaan ja äänimäärältään samanarvoista osaketta. Kaikilla osakkeilla on yhtäläinen oikeus osinkoihin ja yhtiön varoihin. Osakkeita eivät rasita suostumus- tai lunastuslausekkeet.

Johto ja tilintarkastajat

Lahden Talot Oy:n hallituksen jäseninä ovat toimineet:

Pasi Karjalainen, puheenjohtaja
Rami Lehto, varapuheenjohtaja
Saija Granlund
Hanna Koskela

Hannu Rahkonen
Harri Rummukainen
Minttu Murtomäki

Hallitus on kokoontunut tilikauden aikana 19 kertaa. Varsinainen yhtiökokous on pidetty 16.3.2023.

Toimitusjohtajana on toiminut KM HHJ Jukka Anttonen 30.9.2023 saakka ja tradenomi, LKV, LVV Sanna Karppinen 1.10.2023 alkaen.

Tilintarkastajana on toiminut TALVEA Julkishallinnon Palvelut Oy, vastuullisena tilintarkastajana KHT, JHT Marko Paasovaara 3.9.2023 saakka ja KHT, JHT Joni Tuomainen 4.9.2023 alkaen.

Johdon ja henkilökunnan palkat ja palkitseminen

Toimitusjohtajan tulospalkkioiden maksamisen edellytys on, että hallituksen määrittämät tulospalkkioiden yleiset edellytykset täyttyvät. Tämän lisäksi hallitus määrittää vuosittain toimitusjohtajan tavoitteet. Näitä ovat strategiasta johdetut tavoitteet, budjettitavoitteet ja hallituksen antamat muut tavoitteet. Hallitus päättää vuosittain toimitusjohtajan palkasta ja palkitsemisesta helmikuussa. Toimitusjohtajan tulospalkkio voi olla enintään kolmen kuukauden kuukausipalkkaa vastaava määrä.

Koko henkilökunta on ollut tilikausikohtaisen kannustinpalkkiojärjestelmän piirissä, jonka mittarit perustuvat yhtiön strategian mukaisiin päätavoitteisiin, joita ovat yhtiön asuntojen vuokrausaste, CO₂-päästöjen määrä, asiakastyytyväisyys sekä konsernin taloudellinen tulos. Tulospalkkiojärjestelmän voimassaolosta ja mittareista päättää toimitusjohtaja kerran vuodessa hallituksen periaatelinjauksen mukaisesti. Henkilökunnan tulospalkkioiden maksimimäärä on enintään henkilökunnan kuukauden keskipalkan suuruinen. Johtoryhmän osalta maksimäärä on enintään puolentoista kuukauden palkkaa vastaava määrä.

Hallituksen jäsenten palkkiot olivat tilikaudella yhteensä 33 145,00 euroa.

Toimitusjohtajan palkka luontoisetuineen oli 30.9.2023 asti 139 795,60 euroa. Summaan sisältyy tulospalkkiota 28 750,00 euroa. Toimitusjohtajalla oli lounas-, puhelin- ja autoetu. Luontoisetujen arvo oli 9 370,50 euroa. Toimitusjohtajan palkka luontoisetuineen ajalla 1.10.-31.12.2023 oli 31 050,00 euroa. Toimitusjohtajalle ei maksettu tulospalkkiota kyseisellä ajanjaksolla. Toimitusjohtajalla oli puhelin- ja autoetu. Luontoisetujen arvo oli 2 820,00 euroa. Yhtiö ei ole ottanut lisäeläkkeitä johdolle eikä johtoryhmälle.

Henkilökunnan palkat luontoisetuineen olivat yhteensä 2 265 241,39 euroa. Summaan sisältyy tulospalkkiota 124 286,81 euroa. Henkilökunnalla on lounasetu ja osalla puhelinetu.

Olennaiset tapahtumat tilikaudella ja tilikauden päättymisen jälkeen sekä arvio taloudellisesta asemasta ja tuloksesta

Konsernin talous kehittyi suunnitellusti tilikauden aikana. Tilikauden liikevaihto oli 58,2 miljoonaa euroa (57,2 Me v. 2022) ja se kasvoi 1,9 prosenttia. Liikevoitto oli noin 4,9 miljoonaa euroa (14,6 Me v. 2022) ja tulos ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja 3,5 miljoonaa euroa (13,0 Me v. 2022). Tulokset olivat sekä konsernin että yksittäisten konserniyhtiöiden osalta budjetoidun mukaiset. Lahden Talot -konsernin vakaa talouskehitys on mahdollistanut suunniteltujen investointien ja kehitystoimenpiteiden täysimääräisen läpiviennin tilikauden aikana. Lahden Talot -konsernin kaikissa yhtiöissä muutettiin poistosuunnitelmaa tilikaudelle 2023. Rakennuksista ja rakennelmista on tehty 1.1.2023 alkaen 4,0 % menojäännöspoistot, aiemman 2,5 % sijaan. Euromääräinen tulosvaikutus poistojen lisäämisellä konsernissa oli melkein 5 miljoonaa euroa vuonna 2023.

Kokonaisuudessaan sekä emoyhtiön että konsernin tulos ja taloudellinen asema olivat tilikauden päättyessä hyvät.

Yhtiö jatkoi vahvaa asukaslähtöistä kiinteistökantansa kehittämistä rakentamalla uutta, perusparantamalla olemassa olevaa kantaa sekä realisoimalla poistettavaa kantaa.

Vuonna 2021 käynnistynyt yhtiön toiminnanohjausjärjestelmän uudistamishanke eteni tilikauden aikana. Käyttöönoton aikataulu on Q2/2024. Tavoitteena on avointen rajapintojen it-infrastruktuuri, joka mahdollistaa tiedonhallinnan toiminnallisen integraation ja tarvittavien muiden sovellusten yhteensopivan käytön. Investoinnin kokonaisarvo on n. 3 M€ ja se ajoittuu vuosille 2021–2024. Muita it-kehityshankkeita tilikauden aikana ovat olleet asukkaille tarkoitettu sähköisen asukaskanavan jatkokehitys, yhtiön verkkosivujen uudistamisen käynnistäminen sekä CC-asiakashallintajärjestelmän käyttöönotto.

Lahden Talot Oy jatkoi yhdessä Lahden kaupungin kanssa asumisneuvontapalvelujen tuottamista Lahdessa. Neuvontapalvelut ovat kaikkien kuntalaisten käytettävissä.

Lahden Talot Oy oli mukana opiskelija-asumisfoorumin työskentelyssä, johon osallistuvat myös LUT-yliopisto, opiskelijajärjestöt sekä Lahden kaupunki. Foorumi käsittelee opiskelija-asumiseen liittyviä kysymyksiä ja tekee ehdotuksia toiminnan kehittämisestä.  

Konsernirakenteessa ei ole tapahtunut muutoksia tilikauden aikana.  

Tilikauden päättymisen jälkeen yhtiöllä ei ole raportoitavaa olennaisista tapahtumista.

Lahden kaupungin omistajastrategian mukaisten tavoitteiden toteutuminen

Lahti-konsernin tavoitteiden mukaisesti Lahden Talot -konserni on jatkanut vuonna 2023 tervettä sekä pitkäjänteistä ja ennustettavaa taloudenpitoa ja kannattavuutta. Omistajan asettamien strategisten ja finanssitavoitteiden mukaisesti yhtiön taloudellinen tulos on budjetoidun mukainen.

Lahden Talot -konserni maksoi osinkoa omistajalle tämän asettaman tavoitteen mukaisesti 500 000 euroa tilikaudelta 2022. Lahden Talot -konsernin suorat ja epäsuorat tuloutukset Lahden kaupunkikonsernille konserniyhtiöiden kautta (osinko, energiamaksut, vesi- ja jätevesimaksut, jätemaksut, kiinteistöverot, korot, tontinvuokrat) vuonna 2023 olivat yhteensä 14 893 209 euroa.

Lahden Talot -konserni on hankinnoillaan tukenut alueen yritysten innovaatioita sekä edistänyt niiden markkinoille pääsyä ja kilpailukykyä. Yhtiön hankinnat ovat kohdentuneet vuonna 2023 alueen yrityksiin merkittävässä määrin. Esimerkkeinä paikallisen yhteistyön toimialoista voidaan mainita kiinteistöhuolto, rakentaminen, it-palvelut, rahoituspalvelut, ravitsemuspalvelut, kuljetuspalvelut sekä suunnittelu- ja arkkitehtipalvelut. Lahden Talot -konsernin palveluntuottajat työllistivät vuonna 2023 Lahden Talojen tehtävissä arviolta 330 henkilöä.

Lahden Talot -konserni työllisti vuonna 2023 harjoittelijoita sekä kausi-/kesätyöntekijöitä yhteensä 18. Harjoittelijoiden ja kausityöntekijöiden osuus oli 35 prosenttia suhteutettuna yhtiön vakituisen henkilöstön kokonaismäärään.

Lahden Talot jatkoi yhteistyötä Lahden hiilineutraalin rakentamisen kehityskeskuksen kanssa rakentamisen vähähiilisyyden edistämiseksi.

Lahden Talot on jatkanut yhteistyötä LUT-LAB-konsernin kanssa opiskelija-asumispalvelujen tuottajana.

Konsernin keskeiset tunnusluvut

Tunnusluku	2023	2022	2021	2020	2019
Liikevaihto (meur)	58,2	57,2	56,1	54,6	56,1
Liikevoitto (meur)	4,9	14,6	14,5	16,5	15,9
Liikevoitto -%	8,4	25,5	25,8	30,2	28,3
Käyttökate-%	32,8	41,7	41,0	46,0	40,6
Oman pääoman tuotto %	3,1	8,4	9,0	12,0	12,7
Omavaraisuusaste %	31,3	30,3	29,4	27,2	25,7
Vuokrasaamiset liikevaihdosta %	1,4	1,5	1,5	1,5	1,3
Taloudellinen käyttöaste -% (konserni)	96,1	97,3	96,3	96,6	97,2
Asukasvaihtuvuus %	22,9	19,9	20,4	21,0	23,7
Henkilöstö keskimäärin tilikaudella 1)	43,6	37,8	37,2	35,6	36,1
Vakituinen henkilöstö 31.12.	35	32	32	33	34
Henkilöstökulut tilikaudella (meur)	2,9	2,7	2,5	2,3	2,5

Luvut eivät ole vertailukelpoisia vuonna 2023 tapahtuneen poisto-ohjelman muutoksen takia

¹⁾ Luvussa on mukana koko henkilökunta, vakituiset ja määräaikaiset

Kiinteistöjen rakennuttaminen, perusparantaminen ja kiinteistökaupat

Lahden Talot Oy:n on käynnistänyt keväällä 2023 uudistuotantohankeen Kartanon kaupunginosassa, osoitteessa Svinhufvudinkatu 7. Kyseessä on Lahden Talot -konsernin toinen puukerrostalohanke. Kyseessä on vapaarahoitteinen kohde. Huoneistomäärä on 39. Työt tontilla aloitettiin kesäkuussa 2023. Kohteen urakoitsija on Varte Lahti Oy. Kohde valmistuu viimeistään tammikuussa 2025. 

Lahden Asunnot Oy:n perusparannus Helkalankatu 1:ssä alkoi suunnitelman mukaisesti syyskuussa 2023. Hanke käsittää yhden vuonna 1992 valmistuneen kerrostalon perusparantamisen. Kohteessa on 36 asuntoa ja niiden yhteenlaskettu asuntopinta-ala on 1 883 asm ². Korjaustoimenpiteinä ovat mm. vesikaton uusiminen, julkisivujen maalauksia ja korjauksia, parvekkeiden täydelliset korjaukset ja parvekekaiteiden uusimisen, ulko-ovien uusiminen, ikkunoiden uusiminen, lämpö- ja vesi- ja viemärijohtojen uusiminen, IV-järjestelmän uusiminen, talotekniikan muu parantaminen sekä rakennuksen sisäpuolen täydellinen peruskorjaus sisältäen kylpyhuoneiden, keittiökalusteiden ja kaapistojen uusimisen. Lisäksi piha rakennuksineen perusparannetaan kauttaaltaan. Lisäksi vesikatolle asennetaan aurinkosähkövoimala. Urakoitsijana on RSP-Lahti Oy. Perusparannus valmistuu syyskuussa 2024.

Lahden Asunnot Oy myi 30.10.2023 tehdyllä kaupalla kiinteistön Lahden Kilpiäisistä osoitteesta Kortepohjankatu 6. Ostaja oli Sijoitusasunnot.com Group Oyj ja Horisontti Group Oy. Rivitalokohde on valmistunut vuosina 1993 ja siinä on 28 asuntoa.

Lahden Talot -konsernin rakennuskanta oli 31.12.2023 kokonaisuudessaan 350 rakennusta, 130 kustannuspaikkaa ja 7 113 asuntoa.

Konsernin toteutuneet kulutustiedot

Vuosi	2023	2022	2021	2020	2019
Lämmitys, normeerattu, kWh/rm3	40,3	40,9	41,5	42,5	43,9
Vesi, l/asukas/vrk	131,3	134,3	139,9	130,1	132,6
Sähkö, kWh/rm3	7,3	7,3	7,7	7,4	7,9
CO2-luku, normeerattu, kg/rm3/vuosi	2,9	1,2	2,0	3,3	4,9
CO2-luku, normeerattu, kg/asukas/vuosi	460	213	346	581	855

Palveluasuntojen vedenkulutus ei sisälly lukuihin.

Ympäristöasiat, vastuullisuustyö, kiinteistöjen ylläpito ja asukastoiminta

Vuoden 2023 aikana kokonaishiilidioksidipäästöt kohosivat edelliseen vuoteen verrattuna, noin 1875,38 tonnia eli n. 60 prosenttia vuoden aikana. Lahden Talot luopui lämmityksessä päästöttömän eli vihreän lämmön käytöstä, joka vaikutti päästöjen määrään lisäävästi. Kiinteistökannan uudistuminen, energianhallintajärjestelmien hyödyntäminen sekä asukkaiden aktivointikampanjat jatkuivat, jotka vaikuttivat energiankulutusten pienenemiseen. Lämmityksessä hyvä kehitys johtui suurelta osin talotekniikkaan tehdyistä aikaohjaus- ja säätömuutoksista sekä ohjelmointitöistä. Veden kulutus väheni edelleen ollen 2,2 % pienempi vuoden 2022 asukaskohtaisesta lukemasta.

Sekajätteen määrät kasvoivat vuonna 2023. Vuoden 2022 lopun tulos 15,5 litraa per henkilö per viikko nousi vuoden 2023 aikana tasolle 25. Vertailuluku kasvoi lajittelu-uudistuksen myötä. Muutoksen suurin syy oli energiajätteen keräyksen päättyminen toimialueella 31.7.2023.

Asukkaiden kulutustottumusten muutokseen ja siten hiilijalanjäljen pienentämiseen kannustava kuudes MiniMoi! -kilpailu päättyi 31.5.2023. Kilpailussa huomioidaan lämmityksen, sähkön ja lämpimän käyttöveden sekä jätehuollon aiheuttamat hiilidioksidipäästöt. Tällä kaudella kilpailun voitti Aurinkolantie 6, joka on kuuden kodin rivitalo Nastolassa.

Vastuullisuus on luonnollinen ja iso osa kaikkea toimintaamme. Johdamme vastuullisuuttamme muiden strategisten tavoitteidemme tapaan ja se näkyi vahvasti päivittäisissä toimenpiteissä. Vastuullisuustyössä panostimme erityisesti asiakastyytyväisyyteen, asumisen päästöjen vähentämiseen, henkilöstön kouluttautumiseen ja osaamisen kehittämiseen sekä paikallisen työllisyyden tukemiseen. Julkaisimme maaliskuussa ensimmäisen vastuullisuusraportin, joka on tehty GRI (Global Reporting Initiative) -standardin periaatteita mukaillen.

Kerran vuodessa pidettävä kiinteistöhuolto- ja siivouspalveluja yhtiölle tuottavien palveluntuottajien Kiinteistöpäivä pidettiin huhtikuun lopulla. Päivän ohjelmaan sisältyvän kiinteistönhoidon ja siivouksen laadunseurannan raporttien käsittelyn lisäksi käytiin läpi jätehuollon tulevien muutosten aikatauluun ja haasteisiin keskittyvä koulutuksellinen osuus. Perinteisesti palkittiin parhaiten menestyneet kiinteistöhuollon ja siivouksen sopimuskumppanit ja parhaat pisteet saaneet työntekijät.

Huhtikuussa pidetyssä asukastoimikuntien koulutuspäivän pääaiheena oli arjen turvallisuus ja epävarmuuden hallinta. Lisäksi aiheena olivat muun muassa uusien sähköisten palveluiden esittely ja yhteishallintolain päivityksen tuomien muutosten vaikutus toimintaamme. Yhtiön seuraavan vuoden budjetointiin keskittyvässä budjettitoritapahtumassa esiteltiin asukastoiminnan kehittämiseen liittyvä hankesuunnitelma ja Ikäinstituutista Jukka Murto kertoi kokemuksia Kotikulmilla-toiminnan osalta.

Arvio todennäköisestä tulevasta kehityksestä

Toimintaympäristön muutokset, kiristyminen ja epävarmuudet ovat leimanneet vuotta 2023 lähes kaikilla toimialoilla. Inflaatio oli vielä alkuvuodesta merkittävästi tavoiteltua korkeammalla, joten Euroopan keskuspankki nosti ohjauskorkoa alkuvuoden 2,5 prosentista 4,5 prosenttiin. Rahapolitiikan kiristäminen alkoi näkyä inflaatioluvuissa vasta loka-marraskuussa, jolloin inflaatio painui alle 3 prosentin. Yritysten kannattavuus, investointikyky ja toimintaedellytykset heikkenivät korkokulujen nousun myötä ja loppuvuoden aikana talouskasvu alkoi hidastumaan merkittävästi. Uusien asuntoaloitusten määrä on romahtanut ja rakentamisen volyymien ennakoidaan vähenevän edelleen.

Vaikka talouden ja talouskasvun näkökulmasta vuosi 2023 oli erittäin haasteellinen sekä maailmalla, että meillä Suomessa, eikä käännettä parempaan ole vielä näkyvissä, Lahden Talot -konsernin kehityksen voidaan arvioida jatkuvan vuonna 2024 suunnitelman mukaisena ja ennakoitavana.  Hyvän kehityksen yhtiö varmistaa jatkamalla pitkäjänteistä työtä kiinteistöomaisuuden, kannattavuuden ja talouden hoidossa, sekä kehittämällä toimintaansa aktiivisesti ja asiakaslähtöisesti.

Kilpailutilanne Lahden vuokra-asuntomarkkinassa jatkuu yhä kireänä todennäköisesti vielä vuoden 2024. Lahden Talot vastaa kilpailuun strategiansa mukaisella toiminnalla ja sen jatkuvalla kehittämisellä. Lahden Talojen kilpailukykyyn olennaisesti vaikuttavia asioita ovat muun muassa hintojen nousun jatkuminen sekä inflaatiokehitys, jotka heijastuvat muun muassa rakentamisen hintaan, kuluttajien luottamukseen sekä tulevien vuokrien tasoon. Samoin korkotason nousun jatkuminen toisi viiveellä vuokrankorotuspaineita muun muassa kohoavien lainanhoitokulujen kautta.

Arvio merkittävimmistä riskeistä ja epävarmuustekijöistä sekä muista liiketoiminnan kehitykseen vaikuttavista seikoista

Lahden Talot -konsernilla on kirjallinen riskienhallintapolitiikka, jonka Lahden Talot Oy:n hallitus on hyväksynyt käyttöön ensimmäisen kerran vuonna 2015. Riskienhallintapolitiikassa on määritelty konsernissa sovellettavat riskienhallinnan periaatteet, käytännöt ja vastuualueet. Riskienhallintapolitiikkaa on päivitetty tarpeen vaatiessa. Riskienhallintaan liittyen hallitus on hyväksynyt erikseen yhtiön valmiussuunnitelman kokouksessaan 21.6.2022.

Konsernin riskienhallintapolitiikan viimeisin päivitys tehtiin vuosikellon mukaisesti marraskuussa 2023. Päivitetyn riskimatriisin perusteella toiminnan kannalta keskeisiä tunnistettuja riskitekijöitä ovat kiinteistöjen kunnon heikkeneminen ja vanheneminen, tarkoituksellinen palvelunestohyökkäys, huoneisto- ja rakennuspalot, tarjottavat palvelut eivät vastaa kysyntää sekä kehitystoiminnan resurssien riittävyys. Muita tunnistettuja riskejä ovat muun muassa nopeat ja epäedulliset talouden muutokset, kehitysprojektien hallinta, markkinahäiriöt sekä ohjelmistojen ja tiedostojen saastuminen.

Lahden Talot Oy:llä on hallituksen vahvistama taloudellisten riskien hallintapolitiikka. Sen mukaisesti konsernin rahoitusta, sen korkoriskejä sekä vuosimaksulainoihin ja indeksisidonnaisiin lainoihin liittyviä muita riskejä seurataan säännöllisesti. Talousriskienhallinnan apuna käytetään ulkopuolista neuvonantajaa, joka seuraa aktiivisesti lainasalkun riskiä ja antaa markkinainformaation pohjalta suosituksia riskienhallinnan toimenpiteiksi. Konserniyhtiöiden lainasalkkujen suojausasteet vaihtelivat joulukuussa 2023 välillä 69-89 prosenttia. Onnistuneella korkoriskien hallinnalla Lahden Talot -konserni on pystynyt pienentämään korkokulujensa nousua.

Lahden Talot -konsernin taloudellinen kokonaiskäyttöaste oli tilikaudella keskimäärin 96,1 prosenttia (97,3 % v. 2022). Käyttöasteen arvioidaan kehittyvän vuonna 2024 budjetoidun mukaisena.

Konsernin rakennuttamisessa riskejä hallitaan hyvän rakennustavan mukaisella suunnittelun ohjauksella ja omalla sekä kattavalla kohteiden rakentamisenaikaisella valvonnalla.

Lahden Talot -konsernin rakennuskannasta suoritettiin ja laskettiin vuonna 2023 laaja korjausvelka- ja korjaustarveselvitys. Selvitys tuotti olennaista tietoa rakennuskannan pitkäjänteisen hallinnan sekä korjaustoiminnan pohjaksi. Konsernin päivitetty kiinteistöjen korjausvelka oli vuoden 2023 lopussa 80 miljoonaa euroa ja vuotuinen korjaustarve on 15,6 miljoonaa euroa.

Konsernin kiinteistökannan kuntoa ja korjausvelan kehittymistä seurataan yhtiön oman henkilökunnan tarkkailun lisäksi laatimalla erillisiä kuntoarvioita korjaustoiminnan suunnittelun sekä korjausten kohdentamisen perustaksi. Kuntoarvioiden ja kuntotutkimusten perusteella laaditaan korjausten PTS-suunnitelmat, joiden edellyttämät toimet sisällytetään vuosittain korjaustoiminnan vuosibudjetteihin.

Huoneistojen määräaikaistarkastuksilla ja kiinteistönhoidon laadun valvonnalla tuetaan korjaussuunnittelua ja hankitaan tietoa kiinteistöjen kehityskohteista.

Konsernilla on turvaavat vakuutukset, joilla varaudutaan omaisuus-, keskeytys-, vahinkoriskeihin.

Hallituksen esitys yhtiön voittoa koskeviksi toimenpiteiksi

Hallitus esittää, että emoyhtiön tilikauden voitto 1 131 925,17 euroa kirjataan taseen voittovaroihin. Edelleen hallitus esittää, että osinkoa jaetaan 550 000,00 euroa.