Toimintakertomus 2025

Toimintakertomus tilikaudelta 1.1.– 31.12.2025

Konsernin perustiedot     

Lahden Talot -konserniin kuuluu Lahden kaupungin kokonaan omistama emoyhtiö Lahden Talot Oy sekä tytäryhtiöt Lahden Asunnot Oy ja Lahden Palveluasunnot Oy. Lahden Talot Oy omistaa konsernin vapaarahoitteisen kiinteistökannan. Lahden Asunnot Oy on aravalainsäädännössä tarkoitettu yleishyödyllinen yhtiö, jonka omistuksessa on pääosa konsernin valtion tukemasta asuntokannasta sekä opiskelija-asunnot. Lahden Palveluasunnot Oy on myös yleishyödyllinen yhtiö, jonka omistuksessa on erityisryhmille tarkoitettuja palvelutaloja ja erityisasuntoja.

Lahden Talot -konsernilla oli tilikauden päättyessä 7 152 asuntoa. Asunnot jakautuivat yhtiöihin seuraavasti: Lahden Asunnot 5 658 asuntoa, Lahden Palveluasunnot 906 asuntoa ja Lahden Talot 588 asuntoa.

Yhtiön osakkeet

Yhtiön osakepääoman muodostaa 206 keskenään nimellisarvoltaan ja äänimäärältään samanarvoista osaketta. Kaikilla osakkeilla on yhtäläinen oikeus osinkoihin ja yhtiön varoihin. Osakkeita eivät rasita suostumus- tai lunastuslausekkeet.

Johto ja tilintarkastajat

Lahden Talot Oy:n hallituksen jäseninä ovat toimineet:

16.3.2025 saakka

Pasi Karjalainen, puheenjohtaja
Rami Lehto, varapuheenjohtaja
Saija Granlund
Hanna Koskela
Hannu Rahkonen
Harri Rummukainen
Minttu Murtomäki.

17.3.2025 alkaen ja
2.7.2025 saakka

Pasi Karjalainen, puheenjohtaja
Rami Lehto, varapuheenjohtaja
Hanna Koskela
Hannu Rahkonen
Harri Rummukainen
Minttu Murtomäki.

3.7.2025 alkaen

Pasi Karjalainen, puheenjohtaja
Oskari Päätalo, varapuheenjohtaja
Saija Granlund
Marjo Loponen
Seppo Korhonen
Matti Kuronen
Minttu Murtomäki.

Hallitus on kokoontunut tilikauden aikana 13 kertaa. Varsinainen yhtiökokous on pidetty 17.3.2025.

Toimitusjohtajana on toiminut tradenomi, LKV, LVV, HHJ Sanna Karppinen.

Tilintarkastajana on toiminut BDO Oy, vastuullisena tilintarkastajana KHT Lauri Roti.

Johdon ja henkilökunnan palkat ja palkitseminen

Toimitusjohtajan tulospalkkioiden maksamisen edellytys on, että hallituksen määrittämät tulospalkkioiden yleiset edellytykset täyttyvät. Tämän lisäksi hallitus määrittää vuosittain toimitusjohtajan tavoitteet. Näitä ovat strategiasta johdetut tavoitteet, budjettitavoitteet ja hallituksen antamat muut tavoitteet. Hallitus päättää vuosittain toimitusjohtajan palkasta ja palkitsemisesta helmikuussa. Toimitusjohtajan tulospalkkio voi olla enintään kolmen kuukauden kuukausipalkkaa vastaava määrä.

Koko henkilökunta on ollut tilikausikohtaisen kannustinohjelman piirissä. Kannustinohjelma tukee Lahden Talojen strategian toteutumista ja kannustaa asetettujen tavoitteiden saavuttamiseen ja ylittämiseen. Ohjelman tarkoitus on ohjata henkilöstöä arvojen mukaiseen toimintaan sekä liiketoiminta- ja asiakaslähtöiseen tekemiseen. Kannustinohjelman kautta on mahdollista ansaita kannustinpalkkioita tavoitteiden toteutuessa. Kannustinohjelman voimassaolosta ja mittareista päättää toimitusjohtaja kerran vuodessa hallituksen periaatelinjauksen mukaisesti. Henkilökunnan tulospalkkioiden maksimimäärä on enintään henkilökunnan kuukauden keskipalkan suuruinen. Johtoryhmän jäsenen osalta maksimäärä on enintään puolentoista kuukauden palkkaa vastaava määrä.  

Hallituksen jäsenten palkkiot olivat tilikaudella yhteensä 32 262,50 euroa.

Toimitusjohtajan palkka luontoisetuineen oli 148 515 euroa. Summaan sisältyy tulospalkkiota 15 525,00 euroa. Toimitusjohtajalla oli lounas-, puhelin- ja autoetu. Luontoisetujen arvo oli 10 611,00 euroa. Yhtiö ei ole ottanut lisäeläkkeitä johdolle eikä johtoryhmälle.

Henkilökunnan palkat luontoisetuineen olivat yhteensä 2 362 758,99 euroa. Summaan sisältyy tulospalkkiota 69 883,86 euroa. Henkilökunnalla on lounasetu ja osalla puhelinetu.

Olennaiset tapahtumat tilikaudella ja tilikauden päättymisen jälkeen sekä arvio taloudellisesta asemasta ja tuloksesta

Konsernin talous kehittyi suunnitellusti tilikauden aikana. Tilikauden liikevaihto oli 58,7 miljoonaa euroa (58,3 Me v. 2024) ja se kasvoi 0,7 prosenttia. Liikevoitto oli noin 6,1 miljoonaa euroa (2,8 Me v. 2024) ja tulos ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja 3,0 miljoonaa euroa (2,0 Me v. 2024). Tulokset olivat sekä konsernin että yksittäisten konserniyhtiöiden osalta budjetoituja paremmat, vaikka konsernin liikevaihto ei ylittänyt budjettia. Lahden Talot -konsernin vakaa talouskehitys on mahdollistanut suunniteltujen investointien ja kehitystoimenpiteiden täysimääräisen läpiviennin tilikauden aikana.

Kokonaisuudessaan sekä emoyhtiön että konsernin tulos ja taloudellinen asema olivat tilikauden päättyessä hyvät.

Valittu strategia ja toiminnan painopisteet näkyvät toiminnassa ja tuloksissa 

Vuotta aiemmin uudistetun strategian mukaisesti, vuonna 2025 yhtiössä panostettiin erityisesti asiakaskokemuksen parantamiseen ja asukasvaihtuvuuden pienentämiseen. Vuonna 2024 toteutetut merkittävät toiminnan ja käytäntöjen muutokset näkyivät vuoden 2025 operatiivisten mittareiden erinomaisina tuloksina. Tärkeimmät mittarit, kuten asuntojen käyttöaste ja asukkaiden tyytyväisyys ja suositteluhalukkuus nousivat vuoden aikana tavoitteiden mukaisesti. 

Yksi strategian tärkeimmistä painopisteistä on osaava ja hyvinvoiva henkilöstö. Entisen vuokrasopimuksen päättyessä yhtiössä uudelleen arvioitiin työympäristön vaatimukset ja tarpeet. Keväällä 2025 Lahden Talot muutti uusiin ja nykyaikaisiin – yhteistyöhön kannustaviin ja hybridityöskentelyä tukeviin – tiloihin Aleksanterinkatu 8:ssa.  

Konsernirakenteessa ei ole tapahtunut muutoksia tilikauden aikana.   

Tilikauden päättymisen jälkeen yhtiöllä ei ole raportoitavaa olennaisista tapahtumista.

Lahden kaupungin omistajastrategian mukaisten tavoitteiden toteutuminen

Lahti-konsernin tavoitteiden mukaisesti Lahden Talot -konserni on jatkanut vuonna 2025 tervettä sekä pitkäjänteistä ja ennustettavaa taloudenpitoa ja kannattavuutta. Omistajan asettamien strategisten ja finanssitavoitteiden mukaisesti yhtiön taloudellinen tulos on käytännössä budjetoidun mukainen, mutta liikevoitto on suunniteltua suurempi. Suunniteltua suurempi liikevoitto johtuu joidenkin hankkeiden kustannusten siirtymisestä seuraavan tilikauden puolelle tai tarpeiden muuttumisesta ja hankkeiden uudelleen arvioinnista kesken suunnittelukauden.  

Yhtiössä vuoden 2024 ja 2025 aikana toteutetut strategian mukaiset muutokset vahvistivat merkittävästi omistajan edellyttämän turvallisen, kohtuuhintaisen ja energiatehokkaan vuokra-asumisen toteutumista. Yhtiö edisti omistajan asettaman tavoitteen mukaisesti vähähiilistä rakentamista omissa hankkeissaan. Laatikkotehtaankadun opiskelijatalot ovat Lahden Talojen toimintatavan mukaisesti rakennettu A-energialuokkaan. Lehtiojan palvelukeskuksen katolle asennettiin myös uusi aurinkovoimala. Lahden Talot jatkoi myös yhteistyötä Lahden hiilineutraalin rakentamisen kehityskeskuksen kanssa rakentamisen vähähiilisyyden edistämiseksi. 

Lahden Talot -konserni maksoi osinkoa omistajalle tämän asettaman tavoitteen mukaisesti 600 000 euroa tilikaudelta 2024. Lahden Talot -konsernin suorat ja epäsuorat tuloutukset Lahden kaupunkikonsernille konserniyhtiöiden kautta (osinko, energiamaksut, vesi- ja jätevesimaksut, jätemaksut, kiinteistöverot, korot, tontinvuokrat) vuonna 2025 olivat yhteensä 15 704 077 euroa.

Lahden Talot -konserni on hankinnoillaan tukenut alueen yritysten innovaatioita sekä edistänyt niiden markkinoille pääsyä ja kilpailukykyä. Esimerkkeinä paikallisen yhteistyön toimialoista voidaan mainita kiinteistöhuolto, rakentaminen, it-palvelut, rahoituspalvelut, ravitsemuspalvelut sekä suunnittelu- ja arkkitehtipalvelut. Lahden Talot -konsernin palvelutuottajat työllistivät vuonna 2025 Lahden Talojen tehtävissä arviolta 310 henkilöä.  

Lahden Talot -konserni työllisti vuonna 2025 harjoittelijoita sekä kausi- ja kesätyötekijöitä yhteensä 19. Harjoittelijoiden ja kausityöntekijöiden osuus oli 33 prosenttia suhteutettuna yhtiön henkilöstön kokonaismäärään. 

Lahden Talot Oy jatkoi yhdessä Lahden kaupungin kanssa asumisneuvontapalvelujen tuottamista Lahdessa. Neuvontapalvelut ovat kaikkien kuntalaisten käytettävissä.  Lahden Talot oli mukana myös Päijät-Hämeen hyvinvointialueen Pitkäaikaisasunnottomuuden vähentäminen Lahdessa –hankkeen ohjausryhmässä. 

Opiskelijat ovat omistajan strategian myötä keskeisessä roolissa myös Lahden Talot konsernin strategiassa. Vuonna 2025 kaikille asuntoa hakeneille opiskelijoille pystyttiin tarjoamaan kotia Lahdesta. Lahden Talot Oy oli mukana opiskelija-asumisfoorumin työskentelyssä, johon osallistuvat myös LUT-yliopisto, opiskelijajärjestöt sekä Lahden kaupunki. Foorumi käsittelee opiskelija-asumiseen liittyviä kysymyksiä ja tekee ehdotuksia toiminnan kehittämisestä.  

Konsernin keskeiset tunnusluvut

Tunnusluku	2025	2024	2023	2022	2021
Liikevaihto (meur)	57,7	58,3	58,2	57,2	56,1
Liikevoitto (meur)	6,1	2,8	4,9	14,6	14,5
Liikevoitto -%	10,4	4,9	8,4	25,5	25,8
Käyttökate-%	33,6	29,1	32,8	41,7	41,0
Oman pääoman tuotto %	2,2	2,0	3,1	8,4	9,0
Omavaraisuusaste %	33,3	33,4	31,3	30,3	29,4
Vuokrasaamiset liikevaihdosta %	2,0	1,7	1,4	1,5	1,5
Taloudellinen käyttöaste -% (konserni)	95,0	92,8	96,1	97,3	96,3
Asukasvaihtuvuus %	20,6	24,5	22,9	19,9	20,4
Henkilöstö keskimäärin tilikaudella 1)	39,3	45,8	43,6	37,8	37,2
Vakituinen henkilöstö 31.12.	38	36	35	32	32
Henkilöstökulut tilikaudella (meur)	2,9	3,0	2,9	2,7	2,5

^*) Luvut eivät ole vertailukelpoisia vuonna 2023 tapahtuneen poisto-ohjelman muutoksen takia

^**) Luvussa on mukana koko henkilökunta, vakituiset ja määräaikaiset

Kiinteistöjen rakennuttaminen, perusparantaminen ja kiinteistökaupat

Kiinteistöjen rakennuttaminen ja perusparantaminen 

Lahden Asunnot Oy:n uudiskohde Laatikkotehtaankatu 5 D ja 5 E alkoi rakentumaan loppuvuodesta 2024 ja rakennustöitä tehtiin vuoden 2025 ajan. Kyseessä on kaksi toisiinsa kytkettyä 7-kerroksista A-energialuokan opiskelijataloa, joihin tulee yhteensä 99 asuntoa sekä yhteiset tilat. Asunnot ovat tilavia yksiöitä ja kaksioita ja edustavat nykyaikaista vuokra-asumista parhaimmillaan. Keskipinta-ala asunnoissa on 30,5 neliömetriä. Uudet asukkaat muuttavat taloihin helmikuusta 2026 alkaen. Kohteen urakoitsija oli Varte Lahti Oy.  

Lahden Asunnot Oy:n perusparannushankkeen Helkalankatu 3 ja Kallioistenkatu 4 suunnittelu alkoi vuonna 2025. Työt päästään aloittamaan on vuoden 2026 keväällä. Hanke käsittää vuonna 1992 valmistuneiden kahden kerrostalon perusparantamisen sisätilojen osalta. Kohteessa on yhteensä 32 asuntoa ja niiden yhteenlaskettu asuntopinta-ala on 1 886,5 asm². 

Lahden Talot -konsernin rakennuskanta oli 31.12.2025 kokonaisuudessaan 351 rakennusta, 131 kustannuspaikkaa ja 7 152 asuntoa.

Konsernin toteutuneet kulutustiedot

Vuosi	2025	2024	2023	2022	2021
Lämmitys, normeerattu , kWh/rm³	33,9	38,3	40,3	40,9	41,5
Vesi, l/asukas/vrk	128,6	129,9	131,3	134,3	139,9
Sähkö, kWh/rm³	7,6	7,5	7,3	7,3	7,7
CO2-luku, normeerattu, kg/rm³/vuosi	2,5	5,8	2,9	1,2	2,0
CO2-luku, normeerattu, kg/asukas/vuosi	385	1039	460	213	346

Palveluasuntojen vedenkulutus ei sisälly lukuihin.

Vastuullisuustyö, asukastoiminta ja ylläpitotoiminta 

Julkaisimme vuoden 2024 kestävyysselvityksemme helmikuussa ESRS-standardin mukaisesti. Olemme sitoutuneet kattavaan ja läpinäkyvään kestävyysasioiden raportointiin ympäristön, sosiaalisen vastuun ja hyvän hallintotavan osalta.  

Vuoden 2025 kestävyystyössä painopisteenä olivat ne teemat, jotka nousivat olennaisuusanalyysissämme yhtiön toiminnan kannalta keskeisiksi. Erityisesti päästöjen vähentäminen, asiakastyytyväisyyden parantaminen sekä kohtuuhintaisten asuntojen tarjoaminen olivat keskeisiä kehittämiskohteita, joihin kohdistimme toimenpiteitä vuoden aikana. 

Päästölaskennassa käytämme GHG-protokollan mukaista laskentatapaa. Scope 2 -luokan ostoenergian bruttopäästöt sisältävät kaukolämmön ja sähkön käytöstä aiheutuvat päästöt. Vuonna 2025 käyttämämme sähkö oli päästötöntä. Vuoden 2025 aikana Scope 2 -päästöt laskivat edellisvuoteen verrattuna 55 prosenttia. Vuonna 2024 Scope 2 -päästöt olivat 9 649 tCO₂e, ja vuonna 2025 päästöt olivat 4296 tCO₂e. Kaukolämmön kulutus ja siitä aiheutuvat päästöt vähenivät, ja lisäksi päästöttömän sähkön käytön vaikutus päästövähennyksiin oli arviolta noin 5 000 tCO₂e. Energiankulutuksen pienenemiseen vaikuttivat erityisesti kiinteistökannan uudistuminen ja energianhallintajärjestelmien hyödyntäminen. 

Vedenkulutus asukasta kohden laski prosentin vuoteen 2024 verrattuna ja oli vuonna 2025 keskimäärin 129 litraa vuorokaudessa.

Asukkaiden kulutustottumusten muutokseen ja hiilijalanjäljen pienentämiseen tähtäävä MiniMoi! -kilpailu päättyi seitsemännen ja tällä erää viimeisen kerran 31.5.2024. Kilpailussa huomioitiin lämmityksen, sähkön, lämpimän käyttöveden kulutuksen sekä jätehuollon aiheuttamat hiilidioksidipäästöt. Tällä kilpailukaudella voiton vei kerrostalokokonaisuus Ruolankatu 6, 8, 10, 12 ja 14. 

Yhtiön tavoitteena on jätteiden kierrätysasteen ja lajittelun tehostaminen sekä asumisessa että perusparannus- ja rakennushankkeissa. Asukkaita kannustetaan lajitteluun tarjoamalla riittävät lajittelumahdollisuudet asunnoissa sekä huolehtimalla jätekatosten siisteydestä ja turvallisuudesta. Kaikissa jätekatoksissa on kuvalliset lajitteluohjeet. Vuoden 2025 aikana kaikki jätepisteet tarkastettiin ja lajitteluohjeet uusittiin tarpeen mukaan. Lisäksi järjestettiin opiskelijoille suunnattu kilpailuhenkinen kampanja lajittelun edistämiseksi. 

Maaliskuussa pidetyssä asukastoimikuntien koulutuspäivän pääaiheena oli asukastyytyväisyys ja -turvallisuus. Tilaisuudessa esiteltiin myös yhtiön uusi isännöintimalli. 

Lokakuussa järjestetyssä budjettikahvitapahtumassa esiteltiin yhtiön seuraavan vuoden budjetointiin liittyvät keskeiset periaatteet ja vuoden 2026 budjetin perusteet. Tilaisuus tuki avointa vuorovaikutusta ja sidosryhmien osallistamista yhtiön taloudelliseen suunnitteluun. 

Huoneistotarkastusten toteutustapa muuttui huhtikuun alussa, kun aiemmin ostopalveluna hankitut tarkastukset siirtyivät isännöitsijöiden omana työnä tehtäviksi. Muutoksen taustalla oli tarkastusprosessin sujuvoittaminen, jotta asukaskokemus paranisi, sekä kustannustehokkuuden parantaminen. 

Arvio todennäköisestä tulevasta kehityksestä

Vaikka talouden ja talouskasvun näkökulmasta toimintaympäristö on yhä haasteellinen sekä maailmalla, että meillä Suomessa, Lahden Talot -konsernin kehityksen voidaan arvioida jatkuvan vuonna 2026 suunnitelman mukaisena ja ennakoitavana. Hyvän kehityksen yhtiö varmistaa jatkamalla johdonmukaisesti strategiansa mukaista toimintaa, pitkäjänteistä työtä kiinteistöomaisuuden, kannattavuuden ja talouden hoidossa, sekä kehittämällä toimintaansa aktiivisesti ja asiakaslähtöisesti.  

Arvio merkittävimmistä riskeistä ja epävarmuustekijöistä sekä muista liiketoiminnan kehitykseen vaikuttavista seikoista

Lahden Talot -konsernilla on kirjallinen riskienhallintapolitiikka, jonka Lahden Talot Oy:n hallitus on hyväksynyt käyttöön ensimmäisen kerran vuonna 2015. Riskienhallintapolitiikassa on määritelty konsernissa sovellettavat riskienhallinnan periaatteet, käytännöt ja vastuualueet. Riskienhallintapolitiikka päivitetään tarpeen mukaan ja vähintään kerran vuodessa.

Konsernin riskienhallintapolitiikan viimeisin päivitys tehtiin vuosikellon mukaisesti marraskuussa 2025. Päivitetyn riskimatriisin perusteella toiminnan kannalta keskeisiä tunnistettuja riskitekijöitä ovat kiinteistöjen kunnon heikkeneminen ja vanheneminen sekä huoneistopalot. Muita tunnistettuja riskejä ovat muun muassa vesivuodot, tarjotut palvelut eivät vastaa kysyntää, kehitystoiminnan resurssien riittävyys, markkinatasapaino sekä epäedulliset ja nopeat talouden muutokset.

Lahden Talot Oy:llä on hallituksen vahvistama taloudellisten riskien hallintapolitiikka. Sen mukaisesti konsernin rahoitusta, sen korkoriskejä sekä vuosimaksulainoihin ja indeksisidonnaisiin lainoihin liittyviä muita riskejä seurataan säännöllisesti. Talousriskienhallinnan apuna käytetään ulkopuolista neuvonantajaa, joka seuraa aktiivisesti lainasalkun riskiä ja antaa markkinainformaation pohjalta suosituksia riskienhallinnan toimenpiteiksi. Konserniyhtiöiden lainasalkkujen suojausasteet vaihtelivat joulukuussa 2025 välillä 43–72 prosenttia. Todellisuudessa suojausprosentit ovat vielä reilusti tätä suuremmat korkotukilainojen korkotuen ansiosta. Onnistuneella korkoriskien hallinnalla Lahden Talot -konserni on pystynyt pienentämään korkokulujensa nousua.

Lahden Talot -konsernin taloudellinen kokonaiskäyttöaste oli tilikaudella keskimäärin 95,0 prosenttia (92,8 % v. 2024). Käyttöasteen arvioidaan kehittyvän vuonna 2026 budjetoidun mukaisena.

Konsernin rakennuttamisessa riskejä hallitaan hyvän rakennustavan mukaisella suunnittelun ohjauksella ja omalla sekä kattavalla kohteiden rakentamisenaikaisella valvonnalla.

Lahden Talot -konsernin rakennuskannasta tehtiin vuonna 2023 laaja korjausvelka- ja korjaustarveselvitys. Selvitys tuotti olennaista tietoa rakennuskannan pitkäjänteisen hallinnan sekä korjaustoiminnan pohjaksi. Selvitystä päivitetään, ja se valmistuu vuonna 2026.

Konsernilla on turvaavat vakuutukset, joilla varaudutaan omaisuus-, keskeytys-, vahinkoriskeihin.

Hallituksen esitys yhtiön voittoa koskeviksi toimenpiteiksi

Hallitus esittää, että emoyhtiön tilikauden voitto 4 135 329,85 euroa kirjataan taseen voittovaroihin. Edelleen hallitus esittää, että osinkoa jaetaan 800 000,00 euroa.